Все о тюнинге авто

Создание тсж застройщиком. ТСЖ: что это такое, его плюсы и минусы

Возведение нового дома - это забота застройщика. Однако его эксплуатация - это уже сфера жилищно-коммунального хозяйства. С какого момента дольщики обязаны оплачивать жилищно-коммунальные услуги? Какое ключевое условие должно быть выполнено, чтобы ресурсоснабжающая организация имела право взыскать с ТСЖ задолженность за поданные в дом ресурсы? Кто должен нести расходы на содержание дома, если застройщик позволил дольщикам пользоваться квартирами до получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию?

Застройщик и дольщик

Жилищный кодекс возлагает на собственника жилого помещения обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги с момента возникновения права собственности на такое помещение (пп. 5 п. 2 ст. 153 ЖК РФ ). Ссылаясь на данную норму, граждане отказываются платить за жилое помещение, пока не получат свидетельство о регистрации права собственности. При этом закон не устанавливает предельных сроков для обращения в регистрирующий орган, а регистрация носит заявительный характер. Следовательно, момент возникновения права собственности (см. ст. 8 ГК РФ ) зависит только от жильца, которому ничто не мешает «затянуть процесс».

Вместе с тем, право собственности подразумевает так называемую триаду прав - право пользования, право владения и право распоряжения (ст. 209 ГК РФ ). Пункт 1 ст. 12 Закона о долевом строительстве гласит, что обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. По смыслу положений ст. 218 ГК РФ право собственности на многоквартирный дом принадлежит застройщику до передачи дольщику. После передачи дольщик приобретает права пользования и владения вновь созданным объектом. Именно с этого момента дольщик вправе обратиться за государственной регистрацией права собственности на жилое помещение, чтобы получить еще и право распоряжения им.

Кроме того, из ст. 153 ЖК РФ следует, что обязанность оплачивать жилищно-коммунальные услуги возложена на лиц, использующих жилое помещение как на праве собственности, по договору найма, так и на иных законных основаниях. Дольщик, получивший помещение по акту приема-передачи от застройщика, пользуется им на законных основаниях и, следовательно, обязан вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (см. также Определение КС РФ от 18.07.2006 №-373-О ).

Подчеркнем, что неиспользование собственниками, нанимателями или иными лицами помещений, принадлежащих им на законном основании, не освобождает их от внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги (см. п. 11 ст. 155 ЖК РФ , Определение ВС РФ от 24.04.2007 № 78-В06-64 , Постановление ФАС ЗСО от 29.05.2007 № -Ф 04-3181/2007(34456-А75-11) ).

Споров, по которым сделаны подобные выводы, все больше в арбитражной практике. Их можно разделить на две группы. Первая - когда ТСЖ пытается взыскать с застройщика плату за ЖКУ в отношении квартир, переданных дольщикам, не зарегистрировавшим право собственности на них. Если факт передачи жилых помещений дольщикам по акту будет установлен, то все претензии ТСЖ к застройщику необоснованны (Решение Арбитражного суда Красноярского края от 09.06.2008 №-А33-2625/2008 ). Однако если материалами дела подтверждено, что квартиры не передавались дольщикам, то вывод будет однозначен: расходы по содержанию, ремонту и коммунальному обслуживанию квартир, не переданных во владение от застройщика дольщикам по актам приемки-передачи, не могут быть возложены на дольщика (постановления ФАС ПО от 19.03.2008 №-А65-24128/07-СГ1-18 , от 06.03.2008 №-А65-24136/05-СГ1-17 , ФАС УО от 16.01.2008 №-Ф09-10699/07-С5 ). Такие расходы относятся на счет застройщика.

Еще одна категория споров - это обжалование постановлений управлений Роспотребнадзора о привлечении управляющих организаций к административной ответственности. Чиновники полагают, что заключение договора управления многоквартирным домом, подразумевающее внесение платы, с дольщиками (инвесторами), еще не зарегистрировавшими право собственности на помещения в доме, ущемляет права дольщиков и нарушает Закон РФ от 07.02.1992 №-2300-1 «О защите прав потребителей» . Однако арбитры принимают сторону управляющих организаций и отмечают, что в случае, когда квартира передана застройщиком дольщику по акту после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, отсутствие государственной регистрации не может свидетельствовать об отсутствии права собственности. Поэтому установление в договоре обязанности инвестора по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги с даты передачи построенного объекта инвестору не противоречит требованиям ЖК РФ и Закона о защите прав потребителей (Постановление ФАС УО от 31.03.2008 №-Ф09-2002/08-С1 ).

Если дом еще не сдан

Как мы выяснили, до передачи квартир дольщикам именно застройщик выступает владельцем и несет бремя содержания имущества. Следует добавить, что в силу п. 2 ст. 8 Закона о долевом строительстве передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. В свою очередь, согласно п. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства (реконструкции, капитального ремонта) объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного (реконструированного, отремонтированного) объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

На практике бывает так, что еще до ввода многоквартирного дома в эксплуатацию (и соответственно, до подписания актов приемки-передачи квартир дольщикам) застройщик дает дольщикам возможность пользоваться квартирами (например, для их отделки). Естественно, что в течение этого времени потребляются коммунальные услуги. Для решения вопроса об оплате таких услуг застройщику наиболее удобно создать ТСЖ в строящемся доме. Заметим, что после вступления в силу ЖК РФ застройщик не может быть учредителем ТСЖ (ранее это позволяла ст. 48 утратившего силу Федерального закона от 15.06.1996 №-72-ФЗ «О товариществах собственников жилья»). Принять решение о создании ТСЖ в строящемся доме может только собрание будущих собственников помещений (ст. 139 ЖК РФ ). Такое собрание проводится в том же порядке, что и собрание собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 45 - 48 ЖК РФ ). Число голосов будущих собственников пропорционально доле площади помещения, строительство которого он финансирует, в общей площади помещений в строящемся доме. Площади помещений фиксируются в инвестиционных договорах, договорах участия в долевом строительстве.

Жилищное законодательство не делает различия в статусе товарищества, созданного в строящемся доме, и ТСЖ, образованного в обычном порядке - собственниками помещений. Отсюда следует вывод, что ТСЖ в еще не введенном в эксплуатацию доме также является способом управления домом в смысле ст. 161 ЖК РФ . Иначе говоря, ТСЖ имеет все права и обязанности, которыми обладает ТСЖ в эксплуатируемом многоквартирном доме.

Товарищество, созданное решением общего собрания дольщиков, еще не зарегистрировавших право собственности на квартиры в доме, на который получено разрешение на ввод в эксплуатацию, ФАС ВВО признал полноправным ТСЖ, имеющим право истребовать у застройщика и организации, эксплуатирующей дом по договору с ним, техническую документацию. Арбитры не приняли доводы застройщика о том, что до регистрации права собственности дольщиков они не вправе выбирать способ управления многоквартирным домом, а сам застройщик является единственным собственником, решающим вопросы управления домом ( Постановление от 10.06.2008 № -А 43-10275/2007-34-315 ).

Таким образом, ТСЖ вправе заключать договоры на коммунальное обслуживание строящегося дома. Здесь очень важно определить момент, начиная с которого именно ТСЖ обязано платить за коммунальные ресурсы, поданные в многоквартирный дом. Арбитры приходят к выводу, что решающее значение имеет факт приема товариществом от застройщика энергопринимающих устройств. Например, в Постановлении от 16.06.2008 №-А38-2205/2007-10-206 судьи ФАС ВВО удовлетворили иск энергоснабжающей организации о взыскании с ТСЖ стоимости поставленной электроэнергии. Товарищество возражало, что оно не обязано оплачивать энергию, потребленную до ввода дома в эксплуатацию. Однако такой довод не был принят арбитрами, поскольку материалы дела содержали акт о передаче на обслуживание ТСЖ внутренней электрической установки, которая была в дальнейшем проверена и допущена в эксплуатацию в присутствии председателя ТСЖ. Судьи отметили, что товарищество не доказало, что электроустановка в спорный период находилась в собственности, аренде или хозяйственном ведении у другого лица.

А в Постановлении ФАС ПО от 07.04.2008 №-А12-10612/06-С25 сделан вывод, что ТСЖ может нести бремя расходов по объекту лишь после передачи ему этого объекта, что должно подтверждаться актом. С тем, что существенное значение имеет вопрос о передаче ТСЖ энергопринимающих устройств, согласился и ФАС СЗО в Постановлении от 19.06.2008 №-А13-8317/2007 .

Застройщик и ТСЖ

В ситуации, когда дольщики вселяются в квартиры и пользуются ими еще до подписания акта приема-передачи с застройщиком (пусть даже и после ввода дома в эксплуатацию в установленном порядке), есть еще один нюанс. Товарищество, созданное такими дольщиками, оплачивает потребленные коммунальные ресурсы ресурсоснабжающим организациям (при условии передачи ему на обслуживание систем жизнеобеспечения здания) и чаще всего перевыставляет их стоимость жильцам. Несмотря на то, что жильцы вносят платежи в добровольном порядке, ТСЖ вправе взыскать с застройщика суммы неосновательного обогащения в размере расходов на содержание дома, понесенных до момента передачи жилых помещений дольщикам. Это подтверждает в первую очередь арбитражная практика. Например, в Постановлении ФАС ВВО от 01.10.2007 №-А43-35340/2006-20-770 рассмотрена аналогичная ситуация в отношении дома, построенного по договору простого товарищества и с привлечением денежных средств дольщиков. Суд пришел к выводу, что застройщик неосновательно обогатился за счет ТСЖ. То обстоятельство, что ТСЖ выставляло жильцам к оплате квитанции и фактически расходы по оплате коммунальных платежей за свой счет не несло, не имеет существенного значения. ТСЖ при предъявлении иска действует в интересах жильцов. Денежные средства, поступившие от застройщика, подлежат учету в счет будущих коммунальных платежей жильцов.

Несколько иначе сложилась ситуация между застройщиком и ТСЖ в споре, по которому принято Решение Арбитражного суда Алтайского края от 18.04.2008 №-А03-14047/07-33 . До ввода дома в эксплуатацию и передачи квартир дольщикам застройщик выступал абонентом ресурсоснабжающих организаций и заключил с созданным в доме ТСЖ договор об оплате потребляемых коммунальных ресурсов. По этому договору ТСЖ вносило в кассу застройщика денежные средства, собранные с жильцов, однако в дальнейшем обратилось в суд с требованием взыскать суммы неосновательного обогащения. Арбитры поддержали товарищество, поскольку до момента передачи дольщикам законченных строительством и сданных в эксплуатацию помещений бремя содержания дома должен был нести ответчик, у которого отсутствовали правовые основания предъявлять истцу к возмещению расходы по коммунальным услугам. При этом договор между ТСЖ и застройщиком был признан незаключенным ввиду отсутствия в нем существенного условия о количестве (лимитах) поставляемых ресурсов.

Федеральный закон от 30.12.2004 №-214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

См. также Постановление ФАС ПО от 14.03.2008 №-А55-5615/06.

Решение было обжаловано в апелляционной инстанции, но на момент сдачи журнала в печать результаты судебного разбирательства неизвестны.

Жильцы дома по Ярославскому шоссе, 26а организовали товарищество и активно участвовали в его деятельности задолго до того, как их многоэтажка была сдана госкомиссии. Более того, сам факт завершения строительства этого дома стал результатом редкого единодушия соинвесторов, имевших все шансы остаться обманутыми.

Конечно, не обошлось без поддержки города и в первую очередь префектуры Северо-Восточного округа. Два тяжелых года пришлось пережить председателю правления ТСЖ дома на Ярославке Марине Ермаковой и ее будущим соседям. Общая беда и общая победа сблизили их – и сегодня этот дом, наверное, один из самых дружных в Москве. Жители вместе благоустраивают придомовую территорию, сажают цветы, красят лавочки, карусели, перила, бордюры. Вместе устраивают во дворе праздники. – Для нас дом начинается не от порога квартиры, а с территории, где припаркованы наши машины, – рассказывает М. Ермакова. – Вся территория вокруг – наша, и мы стараемся содержать ее в идеальном порядке.

Маринина «карьера»
«Домовая карьера» у Марины началась четыре года назад, когда она, продав старую квартиру, купила новую в строящемся доме. Имея за плечами экономическое образование, перед вложением денег тщательно проверила всех участников строительства – от риэлтора до заказчика. Не очень внушал доверие генеральный инвестор, зато все остальные были исключительно солидными компаниями. И она решилась, тем более, что на тот момент коробка дома выросла до одиннадцатого этажа... Сдача дома была намечена на осень 2003 года. Однако на последнем, семнадцатом этаже неожиданно все замерло. Марина почувствовала неладное: как правило, строительство останавливается, когда нет денег. Пока она выясняла, что происходит, подошел срок выселения из проданной квартиры. Сначала они с сыном переехали к маме, потом – к подруге, в конце концов, сняли жилье. И все это время ожидали, что новый дом сдадут не сегодня, так завтра. Многие другие соинвесторы тоже продали квартиры, и им негде было жить. Тем временем наступила зима. Осознав, что осталась без четырехкомнатной квартиры и буквально на улице, М. Ермакова через компанию-риэлтора и управу района нашла товарищей по несчастью. Инициативная группа обратилась в префектуру Северо-Восточного округа. И надо отдать должное, чиновники вышли на диалог, сделали необходимые выводы и в дальнейшем, как могли, помогали невезучим покупателям квартир. Однако для того, чтобы иметь полное право распоряжаться своим домом, нужен юридический статус. Вот тогда-то и было принято решение создать товарищество.
В роли инвестора и заказчика
Ну а дальше все пошло быстрее: ТСЖ было создано, Марину Ермакову выбрали председателем. Тогда же выяснилось, что генеральный инвестор не выполнил свои финансовые обязательства. Заказчик, естественно, прекратил свою деятельность, не сумев расплатиться с долгами за строительные материалы (около двух миллионов долларов) и работу подрядчика. Будущие жильцы, получив статус, взяли на себя роль и заказчика, и инвестора: сложились по 600 рублей с метра и сами, как принято сейчас говорить, эти деньги освоили. Провели недостающие работы – остекление балконов, корректировку проекта (инвестор не построил подземную стоянку), получили все необходимые акты для экспертов ГАСН (Государственного архитектурно-строительного надзора). Тут уже помогали все – и префектура, и ДСК-3, несмотря на то, что строители сами пострадали – остались без денег за проведенные ранее работы. По словам председателя ТСЖ, решающим в этой истории было именно исключительное доверие людей к правлению. – Очень боялась, что меня заподозрят в том, будто я использую пост председателя в корыстных целях, – делится Марина Ермакова. – Поэтому на первом же собрании заявила: ко мне можно обращаться по всем вопросам в любое время. Я всегда готова предоставить выписки из платежных документов и договоров, отчитаться по каждой потраченной копейке. И уже потом, когда ко мне стали обращаться соинвесторы других проблемных домов, я им говорила, что главное – создать атмосферу доверия и решать вопросы единогласно. В итоге 30 сентября 2005 года дом был принят госкомиссией. На следующий день на автомобильной площадке появилась огромная надпись: «Дом сдан! Марине ура!».
Товарищество как семья
История завершилась счастливо. А жильцы за это время сдружились так, что до сих пор зовут друг друга по именам. Между прочим, в доме – больше сотни квартир. Теперь ждут, когда будут заселены муниципальные квартиры, чтобы уже в полном составе приступить к осуществлению замыслов по благоустройству двора и облагораживанию подъездов. И, разумеется, продолжает работать их товарищество. Оно, как и раньше, действует самостоятельно, не прибегая к помощи подрядчиков. Ведь, как говорит Ермакова, лучший способ управления домом – это когда им управляют те, кто в нем живет, а не дядя со стороны. Товарищество – это как семья. Вы же не допустите, чтобы семейный бюджет планировал посторонний человек? Так же по-хозяйски надо относиться и к бюджету дома. Илья Гончаров
Проблема Мнения Наша позиция

Могут ли будущие собственники, которые не принимали участия в собрании, на котором создавалось ТСЖ (или не были "будущими" собственниками), вступить в члены ТСЖ?

1. Могут.

2. Не могут.

Подробнее...

Могут

Как определить "будущего" собственника?

1. Предварительный договор

2. Договор долевого участия

3. Договор инвестирования

Подробнее...

Подробно наша позиция

1. http://www.suprema.ru/bibl/own_material/?id=143

Собственные материалы

Управление многоквартирным домом на стадии строительства.

Позиция 1

1. В Жилищном Кодексе Российской Федерации (далее ЖК) для строящихся многоквартирных домов предусмотрена только одна форма управления таким домом. А именно Статья 139.п.1. ЖК даёт возможность лицам, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах, создать товарищество собственников жилья (далее ТСЖ).

2. Статья 139 п.2. ЖК разъясняет, что порядок проведения общего собрания, на котором принимается решение о создании такого ТСЖ должен соответствовать Статьям 45-48 ЖК.

3. Голос на собрании. В Статье 48 п.3 ЖК устанавливается то, что «Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме, на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме». Следуя указаниям Статьи 139 п.2 ЖК для нашего случая данную статью следует трактовать так: Количество голосов, которым обладает каждое лицо, которому будет принадлежать право собственности на помещение в строящемся многоквартирном доме, на общем собрании будущих собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

Понятие «доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме» дано в Статье 37 ЖК. А именно: «Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения». Следуя тому, что Статья 139 ЖК указывает на Статьи 45-48 ЖК и то, что в Статье 48 ЖК употреблено понятие, изложенное в Статье 37 ЖК, мы можем для нашего случая трактовать Статью 37 ЖК так: «Доля в праве общей собственности на общее имущество в строящемся многоквартирном доме будущего собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру будущей общей площади указанного помещения».

Т.о. мы получаем понятие о том, что: Количество голосов, которым обладает каждое лицо, которому будет принадлежать право собственности на помещение в строящемся многоквартирном доме, на общем собрании будущих собственников помещений в данном доме, пропорционально размеру будущей общей площади указанного помещения. Т.е. количество голосов инвесторов пропорционально указанному в инвестиционном договоре количеству метров общей площади, которую он проинвестировал.

4. Следуя Статье 45 п.4 ЖК любой будущий собственник помещения, может выступить с инициативой о созыве общего собрания лиц, которым будет принадлежать право собственности на помещения в строящемся многоквартирном доме.

Он обязан сообщить будущим собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания будущих собственников помещений в строящемся многоквартирном доме должно быть направлено каждому будущему собственнику помещения в данном доме заказным письмом, или вручено каждому будущему собственнику помещения в данном доме под роспись. Форма такого сообщения описана в Статье 45 п.5 ЖК.

Основная цель этого собрания: создание ТСЖ и избрание правления ТСЖ.

5. Согласно Статьи 45 п. 3 ЖК (при применении Статьи 139 ЖК) Общее собрание будущих собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие будущие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.

В соответствии со Статьёй 46 п.1 ЖК Если кворум имеется, то Решение о создании ТСЖ, и избрание его правления принимается простым большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании (подсчёт голосов ведётся соответственно см.выше п.3.). Однако для принятия Устава необходимо большее число голосов, поскольку, хотя Статья 46 п.1 ЖК нас и не ограничивает, к принятию Устава по аналогии будет применена Статья 135 п.2 ЖК Т.е. для принятия Устава необходимо большинство голосов от общего числа голосов всех будущих собственников помещений в строящемся многоквартирном доме.

6. О членстве в таком ТСЖ законодательство оставляет пробел.

Наверняка можно только утверждать, что членами такого ТСЖ смогут быть те будущие собственники помещений в строящемся многоквартирном доме, которые проголосовали на этом заседании «ЗА» создание ТСЖ.

Мало того, ЖК не регулирует дальнейшее вступление членов в такое ТСЖ. Т.е., если новый будущий собственник помещения в строящемся многоквартирном доме подаст в такое ТСЖ заявление о принятии в члены,

ТСЖ может принять его, применив анaлогию Статьи 143. п.1 ЖК «Членство в товариществе собственников жилья возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья», т.е. распространив на Статью 143 ЖК действие Статьи 139 ЖК.

А может и отказать на основании того, что Статья 139 ЖК распространяется только на Статьи 45-48 ЖК, и в Статьях 139, 45-48 ЖК нет указаний на Статью 143 ЖК.

Следует заметить, что существенным моментом в этом вопросе играют указания в Уставе ТСЖ, поскольку в Статьях 139, 45-48 ЖК идёт речь о создании ТСЖ, а при создании ТСЖ должен приниматься Устав, а в Уставе должно быть прописано условие членства в ТСЖ. Но, опираясь на ЖК, учредители ТСЖ будут абсолютно правы, если пропишут в Уставе, что условием принятия заявлений от новых членов должно быть зарегистрированное право собственности на помещения. Но если они в Уставе распространят Статью 139 ЖК на Статью 143 ЖК, то приём в состав членов новых будущих собственников станет возможным.

2. http://www.tsj.ru/rate.asp?art_id=9290&rubr_id=758

1. на основании каких норм ЖК РФ НЕсобственники помещений могут вступить в ТСЖ, созданное застройщиком? как это соотноситься со ст.143 ЖК РФ, где отражено, что членами ТСЖ могут стать собственники помещений?
2. В случае создания ТСЖ будущими собственниками помещений в соответствии со ст.139 ЖК РФ, становяться ли эти будущие собственники членами созданного ими ТСЖ, если прав собственности на помещения у них еще нет? и если становяться/нестановяться, то какой нормой закона нужно руководствоваться в данной ситуации. практики (ни судебной, ни иной не нашел нигде).
спасибо.

Позиция 2

Ст. 139 ЖК РФ не соответствует ЖК РФ в целом. Само название «Товарищество собственников жилья» говорит о том, что в него должны входить только собственник жилья.

Это же подтверждается ст. 143 ЖК РФ, которая определяет, что членство в товариществе собственников жилья возникает у собственника помещения (обращаю внимание - у собственника помещения) в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья.
Если в многоквартирном доме создано товарищество собственников жилья, лица, приобретающие помещения в этом доме, вправе стать членами товарищества после возникновения (обращаю внимание – после возникновения) у них права собственности на помещения.

Анализируя ЖК РФ, можно прийти к выводу, что «будущие собственники» могут создать ТСЖ в строящемся доме, но членами ТСЖ смогут стать только после регистрации права собственности.

Позиция 3

ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
по проверке законности и обоснованности решений
арбитражных судов, не вступивших в законную силу

(извлечение)

Резолютивная часть постановления объявлена 18 января 2007 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 25 января 2007 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Д.Н., судей Д.К., М.Г., при ведении протокола судебного заседания Д.М., при участии в заседании от истца: П. - адвокат, по доверенности N 02-А/06 от 12.07.06, удостоверение N 2515 от 24.12.02; от ООО "Стройтехинвест": Б. по доверенности от 21.09.04; от ООО "Мегастрой": Н. по доверенности от 11.01.07, рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ТСЖ "Семь-А" на решение Арбитражного суда Московской области от 17 октября 2006 года по делу N А41-К1-17475/06, принятое судьей М.А., по иску ТСЖ "Семь-А" к ООО "Стройтехинвест", ООО "Мегастрой" об обязании передать в управление жилые дома,

УСТАНОВИЛ:

Товарищество собственников жилья "Семь-А" (далее ТСЖ "Семь-А") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском (с учетом уточнения - л.д. 78 - 79 т. 1) к обществу с ограниченной ответственностью "Стройтехинвест" (далее - ООО "Стройтехинвест") и обществу с ограниченной ответственностью "Мегастрой" (далее - ООО "Мегастрой") об обязании ООО "Стройтехинвест" передать в управление ТСЖ "Семь-А" общее имущество многоквартирных жилых домов, расположенных по адресу: 143007, Московская область, Одинцовский район, г. Одинцово, ул. Маршала Толубко, дом N 3 корп. N 1 - 4; обязании названного ответчика передать истцу сопроводительную документацию на данные дома, в том числе:
- план участка в масштабе 1:1000 - 1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями,
- проектно-сметную документацию и исполнительные чертежи на каждый дом,
- акты приемки жилых домов от строительных (подрядных) организаций,
- акты технического состояния каждого жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику,
- схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, электроснабжения и др.,
- паспорта на установленные приборы учета,
- паспорта лифтового хозяйства,
- паспорта на иное установленное оборудование, подлежащее паспортизации,
- паспорта БТИ на каждый жилой дом, квартиру, земельный участок,
- исполнительные чертежи контуров заземления,
- сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт,
- акты технических осмотров,
- журналы заявок жителей и журналы производства работ по заявкам жителей,
- протоколы измерения сопротивления электросетей,

о признании права истца на управление общим имуществом упомянутых домов и права на обеспечение эксплуатации их общего имущества; пресечении действия ООО "Мегастрой", нарушающих право истца на обеспечение эксплуатации общего имущества вышеназванных домов (л.д. 2 - 5 т. 1).
Решением суда от 17.10.2006 по делу N А41-К1-17475/06 в удовлетворении исковых требований отказано (л.д. 114 - 117 т. 1).
Не согласившись с данным судебным актом, ТСЖ "Семь-А" обратилось в арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции нарушены нормы материального права (л.д. 4 - 7 т. 2).
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке ст. ст. 257, 258, 266, 268 АПК РФ.
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель заявителя поддержал в полном объеме доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, исковые требования удовлетворить.
Представитель ООО "Стройтехинвест" возражал против доводов заявителя по мотивам, изложенным в отзыве (л.д. 27 - 29 т. 2), просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
Представитель ООО "Мегастрой" поддержал позицию ООО "Стройтехинвест", просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Иск предъявлен в соответствии со ст. ст. 11, 12, 291 ГК РФ, ст. ст. 44, 47, 135, 137, 139, 161 ЖК РФ.
Арбитражный апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.
Из материалов дела видно, что 12.12.05 в строящихся многоквартирных жилых домах по адресу: 143007, Московская область, г. Одинцово, ул. Маршала Толубко, дом N 3 корп. N 1 - 4 в порядке, предусмотренном п. 1 ст. 139 ЖК РФ, было создано ТСЖ "Семь-А" (л.д. 10 - 19, 21 т. 1).
Постановлением главы Одинцовского района Московской области от 30.12.05 N 4074 утверждены акты приемочных комиссий от 29.12.05 по приемке в эксплуатацию вышеназванных жилых домов с нежилыми первыми этажами, подземной автостоянкой и объектами инженерной инфраструктуры ООО "Стройтехинвест" (л.д. 25 - 33 т. 1).
При этом оформление вещных прав членов ТСЖ "Семь-А" на помещения в упомянутых жилых домах до настоящего времени не осуществлено. Данное обстоятельство подтверждено истцом в судебном заседании арбитражного апелляционного суда.
05.07.06 в целях исполнения функций по технической эксплуатации, обеспечению коммунальными услугами и надлежащему содержанию придомовой территории между застройщиком - ООО "Стройтехинвест" и ООО "Мегастрой" были заключены договоры N 07/183 - 07/186 на управление вышеназванными многоквартирными жилыми домами (л.д. 84 - 95 т. 1).
Данные договоры в установленном законом порядке не оспорены. Оснований для признания их ничтожными не имеется.
Буквальное и логическое толкование положений ст. 135 ЖК РФ позволяет сделать вывод о том, что объектом уставной деятельности ТСЖ является общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, а обязанностями, определяющими уставную деятельность ТСЖ, являются управление общим имуществом, его содержание, обслуживание и ремонт.
Члены ТСЖ "Семь-А" не являются правообладателями в отношении комплекса недвижимого имущества в указанных выше жилых домах, так как права на данное имущество возникают лишь у собственников помещений в многоквартирных домах (ст. 36 ЖК РФ).
Следовательно, правомочия по управлению упомянутыми жилыми домами могут быть реализованы истцом лишь после оформления членами ТСЖ "Семь-А" вещных прав на помещения в данных домах.
Из материалов дела не усматривается факт наличия обстоятельств, свидетельствующих об обоснованности исковых требований, и доказательств обратного суду не представлено (п. 1 ст. 65 АПК РФ).
Учитывая изложенное выше, в иске ТСЖ "Семь-А" отказано правомерно.
При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется. Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являются несостоятельными.
Руководствуясь ст. ст. 257, 258, 266 - 268, п. 1 ст. 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области по делу N А1-К1-17475/06 от 17 октября 2006 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Позиция 4

АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации

(извлечение)

Резолютивная часть решения объявлена 04.10.2006.
В полном объеме решение изготовлено 17.10.2006.
Арбитражный суд Московской области в составе председательствующего судьи М., при ведении протокола судебного заседания судьей М., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ТСЖ "Семь-А" к ООО "Стройтехинвест" и ООО "Мегастрой" об обязании совершить действия, при участии в заседании лиц согласно протоколу судебного заседания,

УСТАНОВИЛ:

Иск заявлен с учетом уточнения заявленных требований об обязании общества с ограниченной ответственностью "Стройтехинвест" передать в управление ТСЖ "Семь-А" общее имущество многоквартирных жилых домов, расположенных по адресу: 143007, Московская область, Одинцовский район, г. Одинцово, ул. Маршала Толубко, дом N 3 корпус 1, дом N 3 корпус 2, дом N 3 корпус 3, дом N 3 корпус 4; обязании общества с ограниченной ответственностью "Стройтехинвест" передать ТСЖ "Семь-А" сопроводительную документацию на многоквартирные жилые дома, расположенные по адресу: 143007, Московская область, Одинцовский район, г. Одинцово, ул. Маршала Толубко, дом N 3 корпус 1, дом N 3 корпус 2, дом N 3 корпус 3, дом N 3 корпус 4; а именно:
- план участка в масштабе 1:1000 - 1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями;
- проектно-сметную документацию и исполнительные чертежи на каждый дом;
- акты приемки жилых домов от строительных (подрядных) организаций;
- акты технического состояния каждого жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику;
- схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, электроснабжения и др.;
- паспорта на установленные приборы учеты;
- паспорта лифтового хозяйства;
- паспорта на иное установленное оборудование, подлежащее паспортизации;
- паспорта БТИ на каждый жилой дом, квартиру, земельный участок;
- исполнительные чертежи контуров заземления;
- сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт;
- акты технических осмотров;
- журналы заявок жителей и журналы производства работ по заявкам жителей;
- протоколы измерения сопротивления электросетей;
- протоколы измерения вентиляции;
о признании права ТСЖ "Семь-А" на управление общим имуществом многоквартирных жилых домов, расположенных по адресу: 143007, Московская область, Одинцовский район, г. Одинцово, ул. Маршала Толубко, дом N 3 корпус 1, дом N 3 корпус 2, дом N 3 корпус 3, дом N 3 корпус 4;
о признании права ТСЖ "Семь-А" на обеспечение эксплуатации общего имущества многоквартирных домов, расположенных по адресу: 143007, Московская область, Одинцовский район, г. Одинцово, ул. Маршала Толубко, дом N 3 корпус 1, дом N 3 корпус 2, дом N 3 корпус 3, дом N 3 корпус 4;
о пресечении действий общества с ограниченной ответственностью "Мегастрой", нарушающих право ТСЖ "Семь-А" на обеспечение эксплуатации общего имущества многоквартирных домов, расположенных по адресу: 143007, Московская область, Одинцовский район, г. Одинцово, ул. Маршала Толубко, дом N 3 корпус 1, дом N 3 корпус 2, дом N 3 корпус 3, дом N 3 корпус 4.
Из материалов дела усматривается, в соответствии с Постановлением Главы Одинцовского района Московской области от 30.12.2005 N 4074 утверждены акты приемочных комиссий по приемке в эксплуатацию жилых домов с нежилыми 1-ми этажами, подземной автостоянкой и объектами инженерной инфраструктуры ООО "Стройтехинвест" по адресу: Московская обл., г. Одинцово, ул. Маршала Толубко, дом N 3, к-с 1, дом N 3 к-с 2, дом N 3 к-с 3, дом N 3 к-с 4. Застройщиком указанного жилого микрорайона является ООО "Стройтехинвест". Во исполнение распоряжения Главы Одинцовского района от 30.09.2005 N 1095-Р в целях совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества вышеуказанных многоквартирных домов решением общего собрания граждан-дольщиков создано ТСЖ "Семь-А".
23.12.2005 ТСЖ "Семь-А" обратилось к ООО "Стройтехинвест" с письменным требованием о передаче в управление ТСЖ "Семь-А" вышеуказанных многоквартирных домов. 06.03.2006 была создана двухсторонняя комиссия по передаче в эксплуатацию ТСЖ "Семь-А" указанных многоквартирных домов. В течение марта - апреля 2006 года продолжалась работа двусторонней комиссии с подписанием промежуточных актов передачи ключей от помещений, отдельного оборудования и систем инженерного обеспечения с одновременной подготовкой перечня недоделок (неисправностей), требуемых исправления ООО "Стройтехинвест" и принятием гарантийных обязательств. По завершении приема-передачи в эксплуатацию многоквартирных жилых домов, расположенных по адресу: Одинцовский район, г. Одинцово, ул. Маршала Толубко, д. 3 корп. 2, д. 3 корп. 3, д. 3 корп. 4, с объектами инженерной инфраструктуры в адрес ООО "Стройтехинвест" направлены окончательные акты приема-передачи принятых в эксплуатацию ТСЖ "Семь-А" указанных жилых домов с перечнем обнаруженных недостатков. ООО "Стройтехинвест" начиная с 15.04.2006 не возвратило ТСЖ "Семь-А" подписанных актов приема-передачи многоквартирных жилых домов и не передало ТСЖ "Семь-А" сопроводительной технической и проектной документации. Кроме того, с июля 2006 года ООО "Стройтехинвест" под угрозой невыдачи документов, необходимых для оформления права собственности на квартиру, навязывает гражданам-дольщикам в качестве управляющей организации ООО "Мегастрой", обязывая заключать с ним договоры на эксплуатацию многоквартирных домов, уже находящихся в управлении ТСЖ "Семь-А" и оплачивать не предоставляемые ООО "Мегастрой" услуги.
Исковые требования мотивированы неправомерностью оспариваемых действий ООО "Стройтехинвест".
В судебном заседании истец поддержал уточненные исковые требования.
Ответчик - ООО "Стройтехинвест" - иск не признали по основаниям, изложенным в отзыве на иск.
Ответчик - ООО "Мегастрой", надлежаще извещенный о времени и месте судебного заседания (заказное уведомление о вручении определения о назначении дела к судебному разбирательству), не обеспечил явку представителя в судебное заседание, отзыв на иск не представил. Дело рассмотрено в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителя ООО "Мегастрой".
Заслушав представителей сторон, исследовав и оценив письменные доказательства в их взаимной связи, суд находит исковые требования необоснованными.
Материалами дела подтверждается и не оспаривается истцом, что застройщиком микрорайона 7А, является ООО "Стройтехинвест". 30 декабря 2005 г., в соответствии с требованиями Территориальных строительных норм 12-310-2000 Московской области (ТСН ПЭОН-2000 МО) "Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов недвижимости на территории Московской области", приемка законченного строительством объекта в эксплуатацию - юридическое действие официального признания уполномоченным органом (приемочной комиссией) факта создания объекта недвижимости и соответствия этого объекта утвержденному проекту, принятыми и введенными в действие распоряжением министра Министерства строительного комплекса Московской области от 10 ноября 2000 г., N 143, в редакции от 25.10.2004 (далее - ТСН), приемку в эксплуатацию законченного строительством объекта осуществляет Государственная приемочная комиссия, назначаемая соответствующим органом власти. В состав Государственной приемочной комиссии входят (помимо лиц, указанных в п. 6.7 ТСН) Застройщик и Эксплуатирующая организация. ООО "Стройтехинвест" в соответствии с условиями Инвестиционного контракта N 875 от 05 июня 2000 г., является Застройщиком микрорайона 7 - 7А, г. Одинцово, т.е. - юридическим лицом, выполняющим функции и заказчика и инвестора при строительстве объекта недвижимости (п. 3.8 ТСН).
В соответствии с п. 3.11 ТСН: "Эксплуатирующая организация (пользователь объекта) - юридическое или физическое лицо, осуществляющее на правах собственности или по поручению собственника (инвестора) эксплуатацию построенного объекта недвижимости".
В связи с подготовкой к проведению комиссии по вводу в эксплуатацию законченных строительством объектов (далее - Комиссия) 01 ноября 2005 г., ООО "Стройтехинвест" и ООО "ЭЛЛОКС", заключили договор N 14/11-Э на техническое обслуживание (далее - Договор). В соответствии с Договором, ООО "ЭЛЛОКС" приняло на себя обязательства по техническому обслуживанию, ежедневному обеспечению функционирования и эксплуатации помещений, зданий, сооружений, территорий вышеуказанных многоквартирных жилых домов. Генеральным директором ООО "ЭЛЛОКС" является К. ООО "ЭЛЛОКС" в качестве эксплуатирующей организации принимало участие в работе Комиссии, что подтверждается подписью Генерального директора ООО "ЭЛЛОКС", а также печатью указанной организации.
Протокол общего собрания граждан - соинвесторов строительства микрорайона 7 - 7А, г. Одинцово, датирован 01 декабря 2005 г., т.е., решение, изложенное в протоколе принято до момента ввода в эксплуатацию вновь возведенных многоквартирных жилых корпусов микрорайона 7 - 7А, г. Одинцово.
В соответствии со статьей 139 Жилищного кодекса РФ в строящихся многоквартирных домах товарищество собственников жилья может быть создано лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах.
Решение о создании товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах принимается на общем собрании указанных в части 1 настоящей статьи лиц, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса.
Однако, в соответствии со статьей 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии со статьей 219 ГК РФ, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В данном случае на дату проведения общего собрания граждан - соинвесторов строительства микрорайона 7 - 7А, г. Одинцово, (протокол датирован 01 декабря 2005 г.), ни один из участников данного собрания не являлся собственником помещений в многоквартирных домах, микрорайона 7 - 7А г. Одинцово, Московской области. Таким образом, решение о выборе способа управления многоквартирными домами, граждане-соинвесторы смогут принять только после завершения процесса регистрации прав собственности на квартиры, права на которые им принадлежат в соответствии с заключенными договорами и только с соблюдением всех процедур, предусмотренных действующим Жилищным кодексом Российской Федерации.
Требование истца об обязании ООО "Стройтехинвест" передать истцу в управление общее имущество многоквартирных жилых домов необоснованно.
В соответствии со статьей 1 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, - земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, предприятия как имущественные комплексы. В состав многоквартирных жилых домов входят как жилые, так и нежилые помещения, права на которые принадлежат физическим и юридическим лицам, в соответствии с заключенными договорами. В соответствии со статьей 15 ЖК РФ, объектами жилищных прав являются жилые помещения. В соответствии со статьей 16 ЖК РФ, к жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната. Жилым помещением признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанным с их проживанием в таком здании.
Собственникам помещений в многоквартирном доме в соответствии со статьей 36 ЖК РФ, принадлежат на праве общей долевой собственности помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).
В соответствии с условиями договоров, заключенных ООО "Стройтехинвест" с гражданами-соинвесторами, ООО "Стройтехинвест" осуществляет передачу квартир гражданам с составлением необходимых передаточных актов.
Поскольку вновь возведенные многоквартирные дома вводятся в эксплуатацию застройщиком (ООО "Стройтехинвест"), право на выбор эксплуатирующей организации также принадлежит застройщику. В связи с тем, что ООО "Стройтехинвест" является инвестиционной компанией и эксплуатация жилых и нежилых объектов не является специализацией Общества, ООО "Стройтехинвест" заключило 05 июля 2006 г., договоры с ООО "Мегастрой". Указанные договоры необходимы для управления многоквартирными жилыми домами до момента выбора собственниками помещений в многоквартирных жилых домах способа управления домами в соответствии с положениями Жилищного кодекса РФ. Из условий договоров управления многоквартирными жилыми домами от 05.07.2006 N 07/183 - 07/186 усматривается, что предметом договора является управление общедомовым имуществом.
Заявляя настоящие исковые требования, ТСЖ "Семь-А" ссылается на статью 135 ЖК РФ.
Согласно пункту 1 названной статьи товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Вместе с тем в силу положений пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29.12.04 N 188-ФЗ, введенного в действие с 1 марта 2005 года, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (общее имущество в многоквартирном доме).
Таким образом, общее имущество в многоквартирном доме находится в общей долевой собственности собственников помещений, а не принадлежит на праве собственности товариществу собственников жилья.
Истец как некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме (пункт 1 статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации) не наделен полномочиями собственника недвижимого имущества.
Из смысла указанной нормы следует, что собственники помещений в многоквартирном доме образуют товарищество - некоммерческую организацию, где каждый остается собственником индивидуально-определенного помещения и одновременно - участником долевой собственности на общее имущество для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимости.
При таких обстоятельствах с учетом того, что в материалах дела отсутствуют доказательства передачи собственниками помещений товариществу права на обращение в суд за защитой их прав и законных интересов; нормами действующего законодательства не предусмотрено право товарищества собственников жилья на обращение от своего имени в суд за защитой интересов собственников помещений, суд полагает отказать в удовлетворении исковых требований.
В удовлетворении требований о признании права истца на управление общим имуществом указанных многоквартирных домов и признании права на обеспечение эксплуатации общего имущества этих домов следует отказать за необоснованностью. Действующим законодательством товариществам собственников жилья не предоставлено право на управление общим имуществом. Статьей 137 ЖК РФ товарищество собственников жилья вправе заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

В иске отказать.

Позиция 5

Товарищество, созданное решением общего собрания дольщиков, еще не зарегистрировавших право собственности на квартиры в доме, на который получено разрешение на ввод в эксплуатацию, ФАС ВВО признал полноправным ТСЖ, имеющим право истребовать у застройщика и организации, эксплуатирующей дом по договору с ним, техническую документацию. Арбитры не приняли доводов застройщика о том, что до регистрации права собственности дольщиков они не вправе выбирать способ управления многоквартирным домом, а сам застройщик является единственным собственником, решающим вопросы управления домом (Постановление от 10.06.2008 N А43-10275/2007-34-315).

Товарищество собственников жилья – это организация собственников многоквартирного дома, целью которой является совместное управление комплексом имущества МКД и его комфортной эксплуатации, а также урегулирование вопросов владения и пользования недвижимостью, согласно установленным нормам. Товарищество дает возможность контроля самими жильцами целевого использования их денег.

Управляющие органы ТСЖ – правление, председатель и ревизионная комиссия – избирают на общем собрании, а не назначаются вышестоящими органами. В компетенции – решение вопросов о расходах на содержание дома. Объединение жильцов контролирует общие деньги, не допуская воровства. На сегодняшний день ТСЖ – единственная возможность поставить работу ЖКХ () под реальный контроль собственников жилья.

Создание ТСЖ

Создание ТСЖ происходит поэтапно, первый шаг — собрание собственников многоквартирного дома по вопросу организации ТСЖ. Если предложение поддержано большинством владельцев жилья, формируют товарищество. Важный момент в голосовании — принцип пропорциональности: чем больше площадь квартиры, тем больше голосов собственник отдает за учреждение товарищества. После результативного голосования здесь же, на общем собрании собственников принимают и устав ТСЖ, ведь товарищество – лицо юридическое, а значит, подлежит обязательной регистрации. Необходимо также сделать печать данной организации, и открыть в банке расчетный счет.

Товарищества собственников жилья могут создавать не только собственники многоквартирных домов и их объединений – создание ТСЖ возможно и в коттеджном поселке для нескольких дачных или жилых домов, если их объединяют земельные участки с общей границей, а также инженерно-технической инфраструктурой, предназначенной для обеспечения не одного объекта. Решение о создании некоммерческой организации принимается по соглашению всех собственников коттеджного поселка. На общем собрании при голосовании большинством в 2/3 голосов принимаются устав, избирается правление и председатель, а также представители с полномочиями заявителя для обращения с регистрацией юридического лица в соответствующие органы.

По существующим законам собственники МКД могут создавать одну некоммерческую организацию для управления жилищно-коммунальным хозяйством. Параллельно допускается создание ТСЖ в нескольких многоквартирных домах, в состав которого будут входить собственники соседних МКД. Собственники жилых помещений могут вступать или не вступать в ТСЖ, но при этом количество членов товарищества должно превышать 50% всех голосов, отданных в поддержку учреждения некоммерческой организации.

Создание ТСЖ возможно и в новостройке — застройщик создает товарищество до оформления права собственности на жилплощадь. После того, как у дольщиков появляется право собственности на жилплощадь, они уже как собственники могут изменять и устав ТСЖ, и провести перевыборы правления.

Пошаговая инструкция по созданию ТСЖ

Обозначив основные моменты по созданию ТСЖ, прописанные в Жилищном Кодексе РФ, можно переходить к детальному плану разработки и организации ТСЖ.

В создании , ведь это далеко не самая идеальная форма для управления МКД. В любом многоэтажном доме живет немало людей со своими интересами и не всегда удается привести их к общему знаменателю. Взять хотя бы благоустройство двора: пенсионерам нужны лавочки-беседки, подросткам – спортивный уголок, родителям малышей – детская площадка, автолюбителям – парковка. Конфликт интересов наяву, но именно демократические принципы ТСЖ помогают находить компромиссы. А какие минусы любят выделять представители управляющих компаний?

  1. В ТСЖ воруют также, как и в ЖКХ. Конечно, непорядочные люди встречаются в правлении отдельных ТСЖ. Если власть в доме захватили мошенники, они могут использовать средства своих соседей для личного обогащения. Но в управляющей компании подобные факты встречаются гораздо чаще, а правление выбирают сами жильцы, в их силах переизбрать туда честных и проверенных людей. Контролировать работу товарищества с помощью ревизионной комиссии намного проще, чем управляющую компанию.
  2. ТСЖ – непрофессионалы, не способные управлять домом так же качественно, как коммунальщики из УК. Не в каждом доме проживает профессиональный коммунальщик, способный работать в ТСЖ. Но на деле — непрофессионалы — собственники выполняют своим обязанности добросовестнее, чем работники УК. Да, правление ТСЖ может совершать ошибки, на которых достаточно быстро они учатся, так как работают для себя. В реальности дома, управляемые ТСЖ, находятся в лучшем состоянии, чем те, где хозяйничают УК. В крайнем случае, для «ленивых» ТСЖ всегда есть возможность заключить контракты на обслуживание с одной или несколькими подрядными организациями.
  3. На баланс ТСЖ перейдут долги, накопившиеся в доме за все годы, и оно просто разорится. ТСЖ – новая организация, начинающая свою работу с чистого листа. Потому и никаких долгов на нее не переводится – они принадлежат той УК, которая не смогла их собрать. Напротив, на счета ТСЖ должны быть переведены деньги, собранные жильцами на капитальный ремонт. Так что начинать свою работу организация будет с положительным балансом.
  4. ТСЖ будет сложно «выбивать» долги из злостных неплательщиков. Должники – вечная проблема любого дома. Но на практике именно ТСЖ решают эту проблему лучше всего. Во-первых, в ход идет моральное давление: одно дело – не платить какой-то абстрактной УП – давнему врагу и недоброжелателю, иное – грабить своих соседей, которых ежедневно встречаешь на лестничной клетке и они в курсе, кто живет за их счет.
  5. ТСЖ стоит создавать только в больших новых домах. Небольшой дом не сможет содержать председателя, бухгалтера и весь необходимый набор персонала – дворников и техничек слесарей и сантехников. Выход есть: в одно ТСЖ могут объединиться сразу несколько домов. Законом не запрещено создание ТСЖ в нескольких многоквартирных домах. Известны случаи, когда в товарищество объединялись жители целого квартала, застроенного однотипными домами. В самом деле: у однотипных домов – одинаковые проблемы и идентичные методы их решения. Вполне разумно решать их вместе, ведь времени и сил на подобную процедуру надо столько же, сколько в большом многоквартирном доме.

Нередко приходится слышать, что ТСЖ – сложный и дорогой проект. Конечно, один раз жителям дома надо постараться, чтобы соблюсти все формальности по созданию некоммерческой организации. Но потом жизнь собственников МКД станет лучше и комфортнее. Определенных расходов не избежать, но эти траты будут заметно ниже, чем нынешние расходы на содержание УК. И платить члены ТСЖ будут только за услуги, которые реально получают, а не за те, которые навязывает УК.

Граждане нашей страны сталкиваются с бездействием ЖЭКов, отсутствием хорошего обслуживания, проведения ремонтных работ. А потому им на смену приходят управляющие компании или ТСЖ. Но в силу того, что УК - организации коммерческие и, соответственно, настроенные на получение финансовой выгоды.

Большинство жильцов предпочитает создавать альтернативу – товарищество собственников жилья, организацию, чей приоритет – благоустройство МКД и интересы собственников жилья. Это официальная организация со своими обязанностями и полномочиями, а также официальной документацией.

Что такое ТСЖ

В первую очередь нужно сказать, что ТСЖ - это аббревиатура, которая расшифровывается товарищество собственников жилья. Большая часть жильцов МКД является собственниками квартир. У всех многоквартирных домов должны быть организации, чтобы управлять домовым имуществом. Если ни ЖЭК, ни УК жителей не устраивает, владельцы квартир созывают общее собрание, на котором ставят на голосование решение о создании объединения. И после большинства положительных результатов организовывают ТСЖ.

Оно может быть создано в одном МКД или между несколькими жилыми домами. Собственники квартир, которые создают организацию, должны написать заявление о принятии, на основании которого они будут включены в его члены.

Большая часть владельцев квартир считают такую форму управления жилыми домами наилучшим вариантом, который гарантирует отстаивание прав собственников квартир в частности перед коммунальными службами и государственными органами, например, по вопросам проведения ремонтных работ.

Это управляющий орган, целью которого является сохранение, поддержание в должной форме, охрана и благоустройство общедомового имущества. Кроме того, товарищество и его правление – это рычаг воздействия на коммунальные службы и подрядчиков, выполняющих ряд поставленных им задач. Это организация некоммерческого характера, она не преследует цель получения коммерческой выгоды.

Объединение владельцев недвижимости создается физическими лицами, но при этом организация является юрлицом. У товарищества имеется свой расчетный счет, а члены правления и председатель должны быть зарегистрированы в ЕРГЮЛ. ТСЖ, будучи юридическим лицом, должно быть поставлено на учет в фискальной службе.

Цели создания

Целями совместного объединения владельцев жилья в многоквартирном доме являются:

  • совместное руководство и распоряжение ;
  • получение доходов и их распределение на решение задач по обслуживанию и ;
  • содержание дома в хорошем состоянии: как санитарном, так и техническом.

Организация имеет право сдавать в аренду или найм часть общего имущества с целью. Получения дополнительного дохода, который будет направлен на решение определенных задач товарищества.

Товарищество собственников жилья координирует деятельность, направленную на управление подвластными ей домами, как некоммерческая организация. А потому она стремится не к получению максимум прибыли, а к распределению доходов на нужды товарищества. Но объединение не обязано покрывать убытки, которые могут возникнуть, за счет дополнительного внесения средств собственниками жилья.

Объединение является способом избежать навязываемых УК условий по обслуживанию дома. Например, самим выбирать подрядчиков и поставщиков услуг на выгодных условиях для жильцов, а не управляющей компании. Коммунальщики и прочие фирмы в свою очередь обслуживают дом на основании заключенного договора с ТСЖ.

Если члены или просто жильцы дома недовольны действиями объединения, они имеют полное право предъявить претензии и поставить вопрос на голосование. Таким образом, его главная цель и функция – организация правильного управления и руководства эксплуатацией вверенного ему жилого фонда.

Согласно 136 статье ЖК РФ , в одном многоквартирном доме собственники могут создать одно ТСЖ. Создание товарищества возможно и между несколькими, близко расположенными МКД или имеющими общие земельные участки или инфраструктурные элементы. Товарищество также может быть создано на этапе строительства дома (ст. 139 ЖК ).

Решение о том, вступать или нет в ТСЖ, принимают собственники квартир, никто их принудить к этому не может. Необязательно все жильцы дома должны быть членами товарищества. Создание товарищества возможно, если на общем собрании по вопросу о его организации присутствуют 50% жильцов, и столько же из присутствующих должно проголосовать положительно.

Функции ТСЖ

Нередко, перед созданием объединения владельцев недвижимости, у его будущих членов и прочих жильцов дома возникает вопрос: чем занимается организация, какие функции на нее возложены. Права и обязанности определяются статьей 135 ЖК РФ , а также уставом организации. Основные обязанности товарищества собственников жилья таковы:

  • контролировать деятельность компаний, оказывающих услуги собственникам квартир: коммунальных служб, предприятий и фирм, что оказывают бытовые услуги, такие как , и прочие;
  • решать вопросы, касающиеся того, когда и кто осуществляет ремонт;
  • отслеживать выполнение правил эксплуатации дома и его обслуживания;
  • обеспечивать выполнение работ по обустройству дома и придомовой территории согласно плану, утвержденному на год;
  • предоставлять требуемые услуги собственникам квартир и выполнять их;
  • обеспечивать должное санитарное состояние общедомового имущества (своевременный вывоз мусора, чистота на площадках, в частности возле мусоропроводов и так далее);
  • , детских площадок для жильцов дома (пункт должен быть оговорен уставом);
  • выполнение дополнительных функций, прописанных в уставе, утвержденном на общем собрании.

ТСЖ, как представитель интересов жильцов многоквартирных домов, обязано отстаивать интересы дома и права жильцов в частности перед коммунальными службами и государственными органами. Чаще всего возникают проблемы с проведением ремонта как текущего, так и капитального. Членам правления и председателю товарищества в частности придется не раз столкнуться с нежеланием коммунальщиков вовремя выполнять свои обязательства.

Согласно законодательству, будучи юридическим лицом, имеет право от своего имени заключать договоры с , оказывающими коммунальные услуги по обслуживанию многоквартирного дома и прочие, которые собственники жилья сочтут необходимыми. Еще одно обязательство участников объединения - составление и утверждение сметы на последующий период.

В обязанности членов ТСЖ входит поддержание порядка в доме, чистоты и сохранности общедомового имущества, в частности технического оснащения, конструкций на земельном участке, что прилегает к МКД и так далее. Таким образом, все, что делает объединение владельцев жилой недвижимости, направлено на улучшение или минимум поддержание достойных жилищных условий дома или нескольких МКД, находящихся под его управлением.

Порядок отчета перед жильцами

Согласно законодательству, товарищество собственников жилья, а именно члены правления и его глава, обязаны регулярно отчитываться перед жильцами. Причем регулярный порядок отчета устанавливается уставом. Кроме того, отчет о движении средств, выплатах, тратах, полученных доходах или проделанной ТСЖ работе должен быть предоставлен по первому требованию членов объединения.

Тем не менее, ни одним законодательным актом не было установлено четкой формы для отчета ни для правления, ни для председателя. Исходя из этого, порядок отчетности перед жильцами следует четко прописать в уставе товарищества. Потому как он является основным документом, согласно которому должны действовать члены правления и глава ТСЖ.

Каждый из жильцов, являющийся членом товарищества, должен в обязательном порядке ознакомиться с уставом товарищества. В нем описан порядок, каким образом, когда и в какой форме оно обязано отчитаться перед собственниками квартир.

Устав

Как уже было сказано, устав товарищества – главный правовой документ, регулирующий права, функции, обязанности его членов, правления и председателя. Он подается в качестве учредительного документа для регистрации товарищества в качестве юридического лица. На первом общем собрании членов товарищества устав должен быть утвержден и подписан председателем.

  • утверждается всеми владельцами квартир;
  • должен быть пронумерован и подписан председателем;
  • подписи собственников необязательны.

Копия заверенного устава должна быть заверена нотариусом. После чего ТСЖ на его основании регистрируют в федеральной налоговой службе для дальнейшего налогообложения объединения собственников жилья.

Сам устав содержит:

  • адреса входящих в ТСЖ зданий;
  • место и дата составления;
  • цель, с которой создавалось товарищество;
  • права, обязанности его членов.

Если необходимо внести поправки в уже действующий устав, необходимо провести общее собрание и изменить содержание документа на основании протокола мероприятия.

Учредители

Каждый из жильцов дома, выступивших за создание товарищества, является учредителем ТСЖ. Но так как участников товарищества и, соответственно, собственников квартир много, то в заявлении и документации, подаваемой для регистрации товарищества, указывается, что учредители ТСЖ – члены его правления.

Они выступают лицом товарищества, его управляющей частью, которая, как и остальные члены, заинтересована в должном обслуживании дома и надлежащем качестве оказываемых услуг. Если кто-либо из членов товарищества хочет выйти из состава учредителей ТСЖ, ему необходимо написать соответствующее заявление. При этом согласия остальных жильцов не требуется.

Учредителем может быть любое физическое лицо, проживающее в доме, и являющееся владельцем жилой площади в нем. Упоминание учредителей при регистрации ТСЖ в качестве юридического лица является формальностью. Члены правления и председатель регистрируются в ЕРГЮЛ. Если в составе правления происходят изменения, об этом необходимо уведомить фискальную службу для внесения соответствующих поправок.

Реестр членов ТСЖ

В реестре членов товарищества собственников жилья должны содержаться данные, при помощи которых можно понять, кто именно является членами ТСЖ. Также сведение, которые в нем отражены, позволят при необходимости связаться с любым из участников товарищества. Список членов ТСЖ отражает информацию о размере принадлежащей доли общедомового имущества каждому из них.

Стандартная форма реестра содержит следующую информацию:

  • наименование товарищества собственников жилья;
  • юридический адрес ТСЖ;
  • данные ИНН;
  • дату создания;
  • перечень входящих в товарищество домов.

Он должен быть подписан председателем ТСЖ с указанием его контактного телефона.

Ответственность

Правила работы, функции, полномочия и обязанности товарищества собственников записаны в жилищном праве и регламентированы законодательством РФ. Среди участников ТСЖ избирается правление, в которое входят несколько человек. И также глава товарищества – председатель, на котором лежит ответственность за действия объединения.

Так, глава ТСЖ отвечает за следующие действия:

  • подбор персонала;
  • сдача отчетности в налоговую;
  • ведение и хранение учета товарищества;
  • заключение договоров.

На членов правления ТСЖ возложена ответственность за выполнение соглашений, заключенных с подрядчиками и прочими службами, в том числе коммунальными, а также перед партнерами и жильцами дома.

Под ответственностью товарищества также понимают следующие его обязательства:

  • использование площадей, находящихся в общем долевом владении всех жильцов;
  • содержание и сохранение порядка в местах общего пользования;
  • проведение ремонтных работ;
  • распоряжение общей собственностью товарищества.

Члены ТСЖ должны обеспечить своевременную и качественную поставку ресурсов и коммунальных услуг.

Принятие решения в товариществе

Все решения принимаются совместно на основании итогов голосования владельцев жилья, проведенного на общем собрании. С такого собрания начинается само создание ТСЖ, на котором 50% владельцев квартир дома или нескольких МКД должны заявить о желании организовать товарищество. Собрание может проводиться как в очной, так и в заочной форме путем письменного голосования.

На таких собраниях принимают решения о том, как использовать свободные площади, например, согласовывают порядок, права и прочие пункты устава, решают текущие вопросы, например, по ремонту. Также именно собранием жильцов решается судьба действующего председателя, необходимости его замены.

Для проведения голосования на собраниях ТСЖ необходимо заранее сообщить жильцам дома о его дате, времени и месте проведения. На мероприятии могут быть приняты решения исключительно по тем вопросам, которые согласно законодательству РФ находятся в компетенции товарищества. Необходимо заранее подготовить повестку дня, в которой отразить все пункты, необходимые к обсуждению и принятию решения.

Все принятые решения на собрании вносятся в , который ведется на протяжении всего мероприятия и по окончании его заверяется подписью инициатора или председателя. Для принятия какого-либо решения необходимо большинство голосов. Жильцов, которые не присутствовали на собрании, необходимо оповестить в течение 10 суток об итогах собрания.

Плюсы и минусы ТСЖ

Товарищество собственников жилья предоставляет владельцам квартир право самим решать, каковы правила управления домом и общим имуществом, кто станет поставщиком коммунальных услуг и так далее. Но возможность самостоятельного принятия решений может быть как достоинством, так и недостатком.

Среди неоспоримых достоинств такой формы управления домом, как ТСЖ, следует выделить:

  • управление общим имуществом в доме с целью получения дополнительных средств на благоустройство, обслуживание и ремонт МКД и : аренда, размещение рекламы;
  • быстрое решение возникающих вопросов на общих собраниях путем голосования;
  • финансовая прозрачность: в любой момент каждый из жильцов и членов товарищества имеет право ознакомиться с движением денег, расходом средств;
  • платить нужно только за действительно необходимые услуги, а не те, что навязывает управляющая компания или вносит в оплату по умолчанию, следовательно, это существенно сократит оплату коммунальных;
  • самостоятельный выбор подрядчиков.

При создании ТСЖ ответственность за сохранность общедомового имущества ложится на каждого жильца, также как и за результаты принятых ими решений по обустройству и обслуживанию жилого дома. Одним из важных является возможность уменьшения размера коммунальных платежей. Грамотный управленец может ощутимо снизить плату по квартплате за счет получения товариществом прибыли, например, предоставив нежилую площадь под аренды.

Товарищество собственников жилья имеет и свои недостатки. В каждом объединении существует группа активистов, но никто не даст гарантий, что это грамотные и компетентные люди. Излишняя инициативность и неспособность разобраться в возникшем вопросе, вести дела должным образом.

У товарищества довольно небольшой собственный капитал, при помощи которого сложно расплатиться с возникшими задолженностями. И это может стать существенной проблемой ТСЖ, когда придется срочно рассчитываться с подрядчиками. Помимо этого, выполнение некоторых разовых работ для объединения может обойтись дороже, чем для той же УК, потому как заинтересованность в одиночных заказах у многих фирм минимальная.