– это схема планировочной организации земельного участка, выделенного под строительство проектируемого здания. Это базовый документ, который служит основанием для разработки всех проектных решений. содержит обобщенную информацию о планировочной структуре, застройке, зонировании, озеленении, благоустройстве, инженерном обеспечении и транспортном обслуживании территории. На основании генерального плана уточняются технико-экономические показатели проекта.

Основной чертеж генплана представляет собой масштабное изображение, полученное путем графического наложения плана проектируемого объекта на геодезическую подоснову, полученную по результатам исследований характеристик земельного участка. Геоподоснова содержит комплекс геодезических и геологических данных о выделенной под строительство территории - данные о рельефе местности, о существующих сооружениях, зеленых насаждениях, инженерно-технических коммуникациях, дорогах.

Специалисты компании «PNProject» выполняют разработку и оформление документации генеральных планов в соответствии с ГОСТ 21.508 «Правила выполнения рабочей документации генеральных планов предприятий, сооружений и жилищно-гражданских объектов», Постановлением Правительства от 16 февраля 2008 г. N 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию», ГОСТ 21.101 «Основные требования к проектной и рабочей документации». Главная задача, которую решают специалисты нашей компании на этапе разработки генплана, заключается в рационализации размещения зданий на участке, в повышении эффективности использования территории и создании максимально комфортных условий для жизнедеятельности людей. В ходе разработки генплана мы ставим перед собой цель - оптимизировать капитальные затраты и снизить издержки на реализацию проекта.

Исходные данные для разработки генерального плана

• Техническое задание на проектирование;
• Концептуальное решение - эскизный проект или 3D-визуализация объекта капитального строительства;
• Архитектурно-планировочное задание;
• Данные аэрофотосъемки и топосъемки;
• Схема расположения существующих зеленых насаждений;
• Технические условия на подключение инженерных сетей с указанием точек подключения;
• Право собственности на земельный участок и прочие документы на землю;
• Данные о существующих строениях на территории, выделенной под строительство;
• Результаты инженерно-геологических изысканий в виде согласованного отчета;
• Другие данные в зависимости от специфики проекта.

Этапы разработки генерального плана

Специалисты компании «PNProject» осуществляют проектирование генплана масштабных, технически сложных строительных объектов в два этапа (стадии «Проект» и «Рабочая документация»). Основные этапы разработки проектной документации и рабочих чертежей генплана:

Cостав рабочей документации:

• Пояснительная записка;
• Рабочие чертежи;
• Эскизные чертежи нетиповых конструкций и сооружений;
• Ведомость строительно-монтажных работ.

Генеральный план: пояснительная записка

В пояснительной записке рассматриваются характеристики земельного участка, приводится обоснование принятых планировочных решений в соответствии с градостроительными регламентами и техническими нормами. Текстовая информация сопровождается расчетами. Приводится перечень мероприятий по инженерной защите территории строительного объекта от воздействия грунтовых вод и опасных геологических процессов. Описываются принципы вертикальной организации рельефа. В текстовом виде формулируются решения по благоустройству территории.

Пояснительная записка содержит описание схемы зонирования земельного участка, обоснование решений, принятых относительно функционального назначения и схемы размещения строительных объектов, включая вспомогательные сооружения. Приводится описание технических показателей транспортных путей, описывается схема соединения дорог с существующими магистралями. В заключении приводятся основные технико-экономические показатели – площадь и плотность застройки, площадь озеленения и др.

Разработка генерального плана: графическая часть

В раздел «Общие данные» включается ведомость чертежей, ссылочных и прилагаемых документов. Схема планировочной организации территории содержит информацию о местах размещения существующих и проектируемых строительных объектов с указанием подходов и подъездов к зданиям. На ситуационном плане отображается аэрофотоснимок территории с четким обозначением границ. В ходе проектирования генерального плана выполняется привязка проектируемого объекта к границам земельного участка и существующим постройкам. Приводятся данные об этапах выполнения строительных работ.

В графическую часть включаются схемы перемещения транспортных средств. На плане организации рельефа отображается вертикальная планировка и план земляных масс. На сводный план инженерно-технических сетей наносятся точки подключения проектируемого здания к существующих коммуникациям. На чертежах в графическом виде воспроизводятся решения по благоустройству, освещению, озеленению земельного участка. Планы озеленения и благоустройства содержат информацию об используемых насаждениях, элементах ландшафтного дизайна, малых архитектурных формах.

Напишите нам

Генеральный план или генплан - так называют проектировщики раздел 2 по 87 Постановлению Правительства РФ , без которого проект не примут в Экспертизу.

Для стадии П (проектная документация) применяется шифр раздела ПЗУ (Планировка земельного участка) либо СПОЗУ (Схема планировочной организации земельного участка). Заказать СПОЗУ можно отдельной организации, но, как правило, логичнее оставить проектирование генплана в той же организации, которая выполняет основные проектные разделы. Для стадии РД (рабочий проект, рабочая документация) используется шифр ГП (Генеральный план).

Еще существует аббревиатура ГПЗУ или «Градплан». Градостроительный План Земельного Участка - это официальный документ, выполняется согласно Градостроительного кодекса РФ статья 44 и выдается местным управлением Архитектуры по запросу собственника земельного участка. Данный документ является одним из основных в перечне исходных данных для проектирования генерального плана и для всего процесса проектирования в целом (и без него тоже проект не примут в Экспертизу). Порядок получения ГПЗУ может отличаться в зависимости от региона и назначения объекта проектирования.

Еще есть Стройгенплан, этот документ относится к разделу ПОС (проект организации строительства), и без него не получить разрешение на строительство. Проектирование строительных генеральных планов ведется на подоснове, предоставляемой генпланистами.

Разработка строительного генерального плана - важный этап для определения временных, финансовых и ресурсных затрат на возведение объекта строительства в целом. Документ стройгенплан требует обязательного официального согласования до начала строительства.

Разработка генплана - это определение объекта строительства (реконструкции) и окружающих его сооружений на местности. Стоимость разработки генплана зависит, прежде всего, от исполнителя - если это компания, осуществляющая генеральное проектирование, то стоимость проектирования генплана берется от всего комплекса проектных работ и составляет 3-4%; одиночные исполнители предпочитают отталкиваться от размеров площади участка (области проектирования) и озвучивают цену за «гектар».

Генеральный план по факту - это документ (чертеж) с указанием границ участка, соседних объектов, инфраструктуры и инженерно-технических сетей и коммуникаций, а также расстояний между ними. Выполняется на съемке, в масштабе (1:500 для объектов капитального строительства). Требует официальных согласований, количество и порядок которых определяются в зависимости от проекта. Оригинал с согласованиями должен храниться у Заказчика.

Когда можно не делать и не разрабатывать раздел «Генеральный план»?

Не требуется разработка раздела генерального плана при перепланировке, обследованиях внутренних конструкций, внутреннем ремонте. Во всех остальных случаях необходимо предоставлять раздел (либо архивный материал) и учитывать стоимость проектирования генплана в смете расходов на проект.

С чего начать проектирование генерального плана?

Прежде всего, с изучения правоустанавливающих документов заказчика на землю и сбора материалов на основании находящейся в свободном доступе информации по использованию земельного участка - проверить по кадастровому номеру на сайте Росрееста и узнать условия использования на основании местных правил землепользования и застройки. Обозначить категорию земель и разрешенное использование. Найти и определить ограничения и обременения, охранные зоны, красные линии. Выяснить параметры максимальной площади застройки, высотности.

Все эти требования и ограничения указываются в Градплане (ГПЗУ), но, в большинстве случаев, именно этого документа нет в наличии в начале проектирования.

Результатом проделанной работы будет понимание что, где и какого размера разрешено построить на выделенном участке, и после этого, уточнив пожелания (техническое задание) заказчика, можно приступать к разработке генерального плана.

Если Заказчика не устраивают разрешенные параметры, необходимо до начала проектирования изменить документы в соответствии с запросами и желаниями (если есть возможность). К счастью, это не входит в обязанности проектировщиков, а находится в зоне ответственности юристов.

Параллельно с изучением и получением исходных данных для проектирования генерального плана необходимо сделать заказ инженерно-геодезических и инженерно-геологических изысканий. В составе результата инженерно-геодезических изысканий в качестве подосновы для разработки генплана выдается топографическая съемка в электронном виде. Съемка должна быть в координатах, желательно в той же системе координат, что и поворотные точки земельного участка. Съемка - это документ, за который несет ответственность организация, проводившая топосъемку, любые изменения в ней не допустимы.

При затягивании сроков проектирования необходимо помнить, что съемка действительна два года, а изыскания три.

После получения отчетов по геодезии и геологии, проверки качества съемки и нанесения на нее всех известных ограничений, объект следует «привязать и посадить», т.е. разместить на съемке, закоординировать, показать крайние оси, проверить расстояния между различными сооружениями, определить ноль.

Что такое «ноль здания»? Это принятая отметка чистого пола первого этажа. И на генплане определяется, чему будет равен этот ноль в абсолютных отметках. Эта цифра в абсолютных отметках будет основополагающей для проектирования вертикальной планировки и разработки проекта благоустройства территории.

Сбор и анализ Технических Условий (ТУ) подключения к сетям инженерно-технического обеспечения.

Результатом совместной и слаженной работы нескольких специалистов будет лист раздела генплана «Сводный план сетей».

Примерный алгоритм действий

1. Определить точки подключения к сетям
2. Проложить коридор для сетей с учетом расстояний между ними
3. Отдать в разработку специалистам по разделам
4. Собрать (и увязать при необходимости) конечный вариант

Желательно минимизировать прокладку сетей под дорожными покрытиями.

Разработка генерального плана состоит из нескольких этапов.

Предварительный:

1. Определение габаритов зданий и сооружений, размещение их на площадке с учетом противопожарных расстояний и других ограничений.
2. Подсчет и проверка технико-экономических показаний генплана

Разработка генерального плана

1. Окончательная посадка зданий и сооружений (полученных от раздела АР (архитектура)
2. Определение ноля здания
3. Разработка проекта благоустройства территории
4. Проектирование вертикальной планировки
5. Подсчет объемов и составление баланса земляных масс
6. Сводный план сетей - сбор и проверка информации от смежников (инженерные разделы)

Стоимость проектирования генплана включает разработку перечисленного объема проектных работ.

Выделять отдельным проектом благоустройство участка целесообразно при значительных объемах и сложности, наличии дополнительных условий и требований (например, составление дендроплана). Стоимость проектирования благоустройства территории для таких случаев обговаривается отдельно.

Заказать услугу или получить консультацию

Напишите нам

Заказать СПОЗУ в Москве не сложно. Сложнее выбрать исполнителя, которому можно доверить разработку и проектирование генерального плана, не контролируя и не проверяя каждый шаг. Таким исполнителем является наша компания «

Оказываем полный комплекс услуг «под ключ»

Гибкая система оплаты

Опыт работы на российском рынке

Квалифицированные сотрудники, постоянные тренинги и участия в семинарах

Наличие необходимого профессионального оборудования, парка машин

Генеральный план участка. Проектирование генерального плана от Арт-Грин Дизайн.

Генеральный план участка - следующий этап работы после того, как проработан и утвержден эскизный проект . Без сомнения, проект Генерального плана можно назвать фундаментом всего ландшафтного проекта. Это своего рода технический паспорт, в котором собрана вся информация об участке и зафиксированы все детали его будущего благоустройства и озеленения.

Генеральный план земельного участка, парка или любой территории, на которой планируется проводить ландшафтные работы, содержит информацию о расположении существующих и планируемых зданий и сооружений, водных объектов, МАФ (малых архитектурных форм), мест прохождения и конфигурации дорожек и тропинок, существующих и проектируемых цветников, газонов, светильников – всех объектов, которые появятся на участке по окончанию работ. При этом размер деревьев указывается уже в их взрослом состоянии.

Процесс создания Генерального плана состоит из двух этапов. Первый – ситуационный, то есть в документе отображаются все детали исходного участка. На втором этапе происходит собственно проектирование ландшафтного преобразования. Дизайнер создает образ будущего сада или парка, его стиль , составляется смета проведения работ.

Генеральный план ландшафтного проекта

На основании Генерального плана выполняется вся рабочая проектная документация. Она состоит из нескольких разделов, каждый из которых представлен схемами и чертежами. Разделы подготовлены таким образом, чтобы предоставить исчерпывающую информацию заказчику о том, какие работы надо произвести, а исполнителю (подрядчику работ) – как данные работы следует выполнить.

Так, например, на разбивочном чертеже даётся максимум информации о местах расположения и геометрии всех элементов Генерального плана: строения, водоёмы, парковка и дорожно-тропиночная сеть, подпорные стены, различные МАФ, цветники, миксбордеры и т.д.

На посадочном чертеже представлены виды растений, которые предполагается использовать для озеленения данного участка, места их размещения и «привязка» к существующим строениям или элементам декора. Обязательным дополнением к посадочному чертежу служит Ассортиментная ведомость посадочного материала, содержащая фотографии того или иного растения, его характеристики. Точный перечень растений позволяет определить стоимость посадочного материала и при необходимости отредактировать Посадочный чертёж.

Серьёзное внимание уделяется системам полива . Не секрет, что устройство красивого сада обязательно подразумевает его дальнейшее обслуживание, регулярный уход и полив. С последним идеально справится система автоматического полива. Полностью в автономном режиме она будет поддерживать необходимую влажность почвы с тем, чтобы Ваши растения чувствовали себя наилучшим образом. На основании инженерно-технического расчета специалисты составят план-схему трубопроводов системы автоматического полива, перечень необходимого оборудования, определят места расположения всех её элементов.

Повышенные требования предъявляются к дренажным системам . Преобладание в Московской области суглинистых и глинистых почв создают помехи нормальному отводу влаги с поверхности почвы. Как результат – избыток воды отрицательно воздействует и на растения, и на фундамент, и на другие элементы Вашего сада. Дренажная система позволяет выполнить осушение территории, удалить чрезмерную влагу из почвы.

Отдельный раздел посвящен системе освещения. Не бывает ландшафта без дополнительного, мягкого и комфортного освещения. Внимательно продуманная декоративная подсветка элементов ландшафта; уличные светильники, освещающие контуры дорожек и тропинок на участке, подводное освещение и места расположения выключателей – всё это необходимо для того, чтобы подчеркнуть красоту Вашего ландшафта. Схемы прокладки кабелей и элементов освещения, перечень материалов и технические параметры, подбор оборудования и аналогов – все эти данные входят в проект системы освещения.

Информация обо всех разделах сводится в пояснительную записку , в которых уточняется последовательность выполнения работ, замечания к технологии их выполнения, особенности ухода за высаженными растениями и газоном. В пояснительной записке к Генеральному плану также очерчивается основная концепция ландшафтного дизайна, наиболее значимые моменты.

Как итог проектирования мы получаем сводную таблицу по всем элементам ландшафта, перечень материалов, их объёмы и характеристики. На основании этих данных производится расчет сметы стоимости работ и материалов.

Генеральный план земельного участка от Арт-Грин Дизайн

Компания «Арт-Грин Дизайн» предлагает услуги по разработке Генерального плана. В зависимости от размера участка и объема будущих работ по благоустройству, работа над составлением Генерального плана требует определённого времени, что стоит учитывать при расчете сроков начала работ.

Инструкция

Определитесь с тем, что именно должно быть построено на вашем . Для этого нужно составить перечень объектов, указать их желаемые параметры, а также указать расстояние до забора или построек . После составления перечня таких объектов необходимо для себя узнать, каким санитарным нормам должна соответствовать каждого объекта.

Сформируйте постройки (или вырежьте их из бумаги) в масштабе 1:500 или 1:20000. Размер зависит от того, какой план вы будете брать за основу. Так как существует несколько планов с отображением (ситуационный, опорный и генеральный), придется позаботиться о совмещении особенностей коммуникаций и рельефа.

Определитесь с тем, как будут расположены постройки на вашем участке. Для этого обратите внимание на рельеф, коммуникации и возможности расположения объектов на расстоянии друг от друга. В первую очередь расположите самые большие по занимаемой площади объекты. При их расположении имейте в виду уклоны и провалы. Параллельно с расположением зданий возможно составление дендрологического плана, а также плана благоустройства участка дополнительными элементами.

Зафиксируйте расположение объектов в таком порядке, который вас устроит. При желании что-то изменить вы сможете воспользоваться вариантом перемещения контура зданий и элементов благоустройства. Только после полного согласования объектов стоит их зафиксировать, перенеся для этого их при помощи чертежного инструмента на бумагу.

Полезный совет

При невозможности расположения на небольшом по площади участке всех необходимых вам построек (например, гаража, бани, жилого дома, хозяйственных построек и т.д.) стоит обратить внимание на возможность совмещения нескольких построек друг с другом. Причем такое совмещение может быть как в глубину участка, например, строительство гаража под жилыми постройками, так и присоединение хозяйственных построек к жилым встык. Возможно использование макетов построек, вырезанных из бумаги по соответствующим размерам, для формирования нескольких вариантов генерального плана участка.

Совет 2: Что такое схема планировочной организации земельного участка

Для строительства любого объекта необходимо получить разрешение. Чтобы это сделать, нужно предоставить помимо заявления схему планировочной организации земельного участка. Что это такое на самом деле?

Схема планировочной организации земельного участка (СПОЗУ) пришла на смену генеральному плану застройки земельного участка, который предоставлялся ранее для получения разрешения на строительство или реконструкцию любого объекта.

СПОЗУ должна включать в себя материалы топографической съемки в масштабе 1:500 со всеми надземными и подземными объектами и коммуникациями. При этом обязательно наносятся на схему границы земельного участка, действующих сооружений и будущих зданий.

Для физических и юридических лиц СПОЗУ имеет некоторые отличия.

Схема планировочной организации земельного участка для физических лиц

В этом случае она состоит из текстовой и графической части. В текстовую часть обязательно включаются следующие пункты:

1. Проект по благоустройству местности.

2. Общая характеристика участка.

3. Общее объяснение планировки земельного участка, исходя из градостроительных и технических норм.

4. В некоторых случаях дополнительно требуется подтверждение черты санитарно-защитных зон в пределах участка.

Графическая часть включает в себя все существующие объекты и те, которые будут построены, а также указание всех планируемых подъездов и подходов к этим сооружениям и зданиям. Также в эту часть необходимо включить границы санитарно-охранных территорий и окончательное заключение о благоустройстве территории участка.

Схема планировочной организации участка для юридических лиц

Для получения разрешения на строительство для юридических лиц СПОЗУ является лишь одним из десятка необходимых для этого документов. В них также обязательно включают полный перечень и виды всех планируемых объектов строительства. Что же касается СПОЗУ для юридических лиц, то она состоит также из текстовой и графической части.

В текстовую часть должны входить следующие пункты:

1. Описание всех решений по инженерной разработке территории, которое содержит в себе все пункты по защите объектов от возможных геологических воздействий.

2. Технико-экономические показатели площади участка, на которой будут построены сооружения.

3. Подтверждение планировки застраиваемой местности.

4. Полная характеристика участка, находящегося рядом с возводимым объектом.

5. Обоснование границ санитарно-охранных территорий на участке.

А вот графическая часть СПОЗУ для юридических лиц является достаточно объемной и включает следующие такие чертежи, как изображение всех существующих и вновь возводимых объектов с подходами и подъездами к ним и схематическое изображение всех сетей инженерно-технического обеспечения с местами подключения к ним возводимого объекта. Отдельно создаются чертежи передвижения транспорта на строительной площадке; проект земляных масс; точный план размещения построек в пределах участка с указанием всех населенных пунктов, примыкающих к нему, и с нанесением опасных зон с высоким риском возникновения природных или техногенных последствий.

Для объектов производственного значения дополнительно изображаются намеченные коммуникации инженерного и транспортного характера с точным указанием точек их подключения к уже существующим сетям. Также в графическую часть схемы для юридических лиц включают полное обоснование всех этапов строительства и документальное заключение по решению проектных работ, освещения, благоустройства и озеленения проектируемой местности.

В любом случае самому выполнить и подготовить СПОЗУ будет достаточно сложно. Для этого придется провести межевание участка с помощью топографической съемки, а также специальная компьютерная программа для создания чертежей и таблиц. Поэтому схема планировочной организации земельного участка своими руками не получится. Лучшим вариантом будет обратиться в специализированную организацию, которая сможет сделать и выполнить всю необходимую работу. Для этого нужно обратиться в местный архитектурно-строительный отдел, как правило, находящийся в администрации района.

Видео по теме

Практически каждый «земной житель» мечтает обзавестись собственным земельным участком и превратить его в свой тихий, райский уголок. Для этого необходимо приобрести участок, разработать проект и составить генеральный план участка с учетом площади, неровностей рельефа и других особенностей местности.

Понятие, особенности и тонкости планировки

Генеральный план является проектным документом, с использованием которого выполняется освоение, планирование и застройка территорий земельных участков.

Главной составляющей ген плана является масштабный чертеж, выполненный методом наложения проектируемой застройки на топографический план земельного участка. Обязательным условием составления вышеуказанного документа является наличие аналитической части и проектного блока. Все эти документы должны включать:

1. Схемы расположения вашего участка в составе города, поселка, деревни. Как правило, это ситуационный анализ.
2. Схемы коммуникаций инженерных систем (электрика, газ, тепло, водоснабжение).
3. Схемы границ смежных территорий различного назначения и условий эксплуатации.
4. Схемы границ участков, подверженных риску негативного воздействия (природного, техногенного, промышленного).
5. Схемы инженерных сооружений, мостов, подъездов, тротуаров и автомобильных дорог.
6. Пояснительную записку, которая рассказывает обо всех технико-экономических показателях, связанных с застройкой и облагораживанием территории вашего участка.

Разработка ген плана выполняется специалистами-архитекторами, которые обязательно выполняют детальный анализ территории с последующим составлением баланса, который показывает соотношение процентов использования местности под расположение различных объектов и зон. Эта работа довольно объемная, дорогостоящая и сложная.

Основной задачей ген плана является соответствие всем действующим нормам (земельным, экологическим, архитектурным, правовым) и требованиям пожарной безопасности. Это далеко не весь список требований, предъявляемых к этой документации и направленных на обеспечение безопасности вашего участка и смежных участков. Правильно составленный документ согласовывается в соответствующих государственных органах.

Вернуться к оглавлению

Нюансы составления и перечень необходимой документации

Для разработки данной документации в проектную компанию необходимо подать следующие бумаги:

1. Топографическая съемка, выполненная в масштабе 1:500. Съемка показывает рельеф местности, расположение дорог, границ земельного участка, инженерных коммуникаций и деревьев. Срок действия этого документа не более 3 лет. Дата выдачи, печать организации и имя лица, выдавшего документ, указывается непосредственно на топографической съемке. Порядок получения можно узнать в местном земельном комитете и отделе архитектуры.
2. Кадастровый план, необходимый для указания границ вашего земельного участка.
3. Предпочтения по расположению дома, хозяйственных построек, насаждений и инженерных коммуникаций.

Для того чтобы ген план был составлен правильно и не вызывал доли подозрений и сомнений, при его составлении нужно учесть следующие нюансы:

1. Все расстояния от ваших капитальных построек (дом, гараж, сарай, туалет) до построек на соседних участках регулируются нормами противопожарной безопасности, а не какими-то личными предпочтениями. Поэтому кто первый согласует ген план в архитектурном отделе, тот и будет прав. Сосед уже не сможет расположить свои постройки в непосредственной близости к вашим строениям. Это будет прямое нарушение норм пожарного разрыва между зданиями.
2. Предусмотреть сооружение дренажной системы для осушения и предотвращения подтопления периметра местности в период обильных дождей и снегопадов. Не стоит забывать о видовых точках, которые поспособствуют хорошему обзору местных достопримечательностей.
3. Важно учесть и направить в свою пользу все неровности местности. Расположите дом на возвышенности с наименьшим уклоном (меньше 1:2). При большем уклоне необходимо предусмотреть подпорные насыпи и стенки. Они обеспечат большую устойчивость верхнего слоя почвы.

Напоследок хочется сделать вывод, что каждый волен сам распоряжаться своим собственным земельным участком, как ему захочется. Но для предотвращения возникновения возможных негативных последствий и проблем необходимо обязательно сделать ген план земельной площади.